REITs大扩容:发行活跃,入场机构渐多
2024-10-08 【 字体:大 中 小 】
按照国家发改委相关文件,REITs类型将由9类增至12类。2024年以来,REITs新增数量及募资规模皆较2023年大幅增长,与此同时,入场公募机构出现不少新面孔,比如易方达、嘉实等大型基金公司。
8月6日,国家发改委印发了《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报材料格式文本(2024年版)》,以提高申报材料的标准化、规范化水平,“进一步提高常态化发行工作的质量和效率”。
在此之前,于7月26日,国家发改委发布了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》(下称“《通知》”),明确了REITs项目的申报要求。
按照上述《通知》分类,REITs项目类型将由9类扩充至12类,此外,“符合国家重大战略、发展规划、产业政策等要求的其他基础设施项目”也可以申报。
上述文件的发布进一步打开了市场对公募REITs的想象空间。
当下,无论是一级市场还是二级市场,REITs都是资本的宠儿。
根据东方财富Choice数据,截至8月12日,2024年成立的公募REITs已有11只,比2023年全年多出5只,其中10提前结束募集,且11只都超募,最终按比例配售(面向公众投资者部分)。募资规模方面,2024年以来首募规模273亿元,较2023年全年增长3成。同期,中证REITs指数(932006.CSI)2024年以来涨幅为7.70%。
机构也越来越多。就已上市项目而言,其运营方已经涵盖16个省级单位,比2023年多出5个,基金管理人已经有19家,比2023年多出4家。
类型扩容
下面先从REITs类型的扩容说起。
根据7月26日国家发改委发布的上述《通知》,已经明确的REITs类型由之前的9类扩充至12类,新增的3类是文化旅游、水利及养老设施。
其中,文化旅游基础设施类主要包括自然文化遗产、国家5A和4A级旅游景区项目。水利设施指的是具有供水、发电等功能的水利项目。养老设施类则限于依法登记并在民政部门备案的养老项目。
在此之前,根据2023年10月证监会发布的《关于修改<公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)>第五十条的决定》,REITs类型已经由之前的7类扩充至9类,新增的2类是租赁住房及消费基础设施。
更早的2020年4月,证监会与国家发改委联合发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》明确的REITs类型是仓储物流、交通设施、市政设施、生态环保、园区、能源及新型基础设施等7类。
截至8月12日,已经成立的41只公募REITs涵盖了交通、能源、生态环保、仓储物流、园区、租赁住房及消费基础设施等7类,尚未成立REITs的主要有市政、文化旅游、水利、养老及新型基础设施等5类。
其中,市政基础设施主要包括城镇供水、供气、供热项目,以及停车场项目。新型基础设施主要包括数据中心类、人工智能基础项目,5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络项目,智能交通、智慧能源及智慧城市项目。
根据2023年8月1日国家发改委等部门发布的《关于实施促进民营经济发展近期若干举措的通知》,在REITs的发行上,将促进公平准入,推动符合条件的民间投资项目发行REITs,进一步扩大民间投资。
至于申报项目的条件,按照7月26日发布的上述《通知》,至少要同时复合6个要求,即权属清晰、资产完整、运营稳定、收益良好、规模达标,相关参与方应信用状况良好。
收益指标上的具体要求包括,最近3年经营性现金流均为正,最近3个会计年度的平均息税折旧摊销前利润(或经营性净现金流)不低于未来3个会计年度平均预计息税折旧摊销前利润(或经营性净现金流)的70%等。
资产规模上的要求是,对于首次发行REITs项目,当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元(租赁住房项目和养老设施项目不低于8亿元),发起人(原始权益人)以控股或相对控股方式持有基本具备发行REITs条件的各类资产合计规模原则上不低于拟首次发行资产规模的2倍等。
信用方面最基本的要求是,发起人、项目公司、运营管理机构近3年在投资建设、生产运营、市场监管、税务等方面无重大违法违规记录,未发生重大安全事故。
按照《通知》表述,国家发改委将压紧压实各方责任,针对不同主体细化实化相应责任,并用好项目退回机制。
募资远超2023年
从公募REITs的发行情况来看,这类产品在一级市场上备受青睐。
根据东方财富Choice数据,截至8月12日,2024年以来成立并上市的REITs有11只,比2023年全年多出5只,其中10只已经在交易所挂牌上市,7月11日成立的华安百联消费REIT则将在8月16日上市。首募规模方面,2024年以来合计273亿元,比2023年全年(201亿元)增长30.85%。
从RIETs类型来看,2024年以来成立的REITs主要有4类,其中,消费基础设施类有5只,能源基础设施类有3只,交通基础设施类有2只,仓储物流基础设施类1只。
上述4类REITs中,募资规模居首的是消费基础设施类,合计145亿元,占比53.11%,其中仅华夏华润商业REIT即募资69亿元。能源、交通及仓储物流类基础设施类分别募资35亿元、78亿元及15亿元。
截至8月12日,已经成立的REITs有41只,首募规模1258亿元,涵盖7类基础设施项目,除却上述4类,还有园区、生态环保及租赁住房等3类。
除却首次募资,还有红土创新盐田港REIT、博时蛇口产园REIT、中金普洛斯REIT、华安张江产业园REIT等4只REITs已经成功扩募。从《更新招募说明书》来看,其扩募规模分别为12.44亿元、4.15亿元、18.53亿元、15.53亿元,合计49.65亿元。
二级市场上,公募REITs2024年以来的表现亦不俗。截至8月12日,中证REITs指数涨幅为7.70%。
机构不断加入
从数据上看,REITs市场上的机构越来越多。
公募机构方面,截至8月,已经成立REITs的公司有19家,2024年入场的公司有易方达、嘉实、工银瑞信及华安基金等4家,其成立的产品分别是深高速REIT、中国电建清洁能源REIT、河北高速REIT及百联消费REIT,募资规模分别为20.48亿元、10.70亿元、56.98亿元及23.32亿元。
根据《招募书》,上述4家公募机构皆设立了REITs业务部门,但称谓稍有不同。
从项目运营方的出处(如果运营方不止1个,则以主运营方为主)来看,已上市REITs来自16个省级行政单位(含直辖市及自治区),2024年才有上市项目的省级行政单位有5个,即河北、湖南、天津、新疆及四川。
其中,河北上市项目是工银河北高速REIT,其运营方是河北高速公路集团。湖南上市项目是易方达深高速REIT,其运营方是湖南益常高速公路运营管理公司。天津上市项目是博时津开产园REIT,其运营方是天津泰达产业园管理公司。新疆上市项目是华夏特变电工新能源REIT,其运营方是特变电工新疆新能源股份公司。四川上市项目是嘉实中国电建清洁能源REIT,其运营方是四川松林河流域开发公司。
截至8月12日,还有1只REITs即华夏首创奥莱REIT的发行工作已进入尾声,其运营公司位于北京,属于消费基础设施类REITs。还有1只已经获批,但尚未开始募资,即博时津开产园REIT,其运营公司位于天津。
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